Immobilien in Island

Der Immobilienmarkt in Island ist einzigartig in Europa. Mit nur rund 376.000 Einwohnern auf einer Fläche, die etwa so gross ist wie Bayern und Baden-Wuerttemberg zusammen, gibt es wenig Vergleichbares. Fast zwei Drittel der Bevölkerung leben in der Hauptstadtregion Reykjavik. Das treibt die Preise dort in die Höhe, während Immobilien ausserhalb der Hauptstadt deutlich erschwinglicher sind.

Ob du in Island ein Ferienhaus suchst, dauerhaft umziehen willst oder eine Investition planst: Dieser Ratgeber erklärt dir alles, was du ueber den isländischen Immobilienmarkt wissen musst. Von den aktuellen Preisen ueber rechtliche Huerden bis hin zu praktischen Tipps fuer die Wohnungssuche.

Der isländische Immobilienmarkt im Ueberblick

Islands Immobilienmarkt ist klein und ueberschaubar. In einem typischen Jahr wechseln landesweit etwa 8.000 bis 10.000 Wohnungen und Häuser den Besitzer. Zum Vergleich: In Deutschland sind es ueber 600.000 Transaktionen pro Jahr. Diese geringe Marktgrösse bringt besondere Dynamiken mit sich. Schon eine moderate Nachfragesteigerung kann die Preise spuerbar nach oben treiben.

Die Finanzkrise 2008 hat Islands Immobilienmarkt hart getroffen. Die drei grössten Banken des Landes kollabierten, die Isländische Krone verlor massiv an Wert, und die Immobilienpreise fielen um rund 30 Prozent. Seitdem hat sich der Markt vollständig erholt. Seit 2015 steigen die Preise kontinuierlich, angetrieben durch den Tourismusboom, starkes Bevölkerungswachstum und niedrige Zinsen.

Ein wesentliches Merkmal des isländischen Marktes ist die starke Konzentration auf Reykjavik und die umliegenden Gemeinden Kópavogur, Hafnarfjördur und Garðabær. Rund 65 Prozent aller Immobilientransaktionen finden im Grossraum Reykjavik statt. In den ländlichen Regionen ist das Angebot zwar grösser, die Nachfrage aber deutlich geringer.

Die Eigentumsquote in Island liegt bei etwa 78 Prozent. Das ist hoch im europäischen Vergleich. Isländer kaufen traditionell frueh ihre erste Immobilie, oft mit Unterstuetzung der Familie. Der Mietmarkt war lange Zeit unterentwickelt, wächst aber seit einigen Jahren stark, vor allem durch die steigende Zahl ausländischer Arbeitskräfte und den Zuzug junger Menschen in die Hauptstadt.

Immobilienpreise in Island

Die Immobilienpreise in Island variieren stark je nach Lage. Reykjavik ist mit Abstand der teuerste Standort, gefolgt von den Vororten und den grösseren Städten wie Akureyri im Norden. In ländlichen Gegenden bekommst du fuer denselben Preis ein Vielfaches an Wohnfläche.

In Reykjavik liegen die Quadratmeterpreise fuer Eigentumswohnungen zwischen 4.000 und 7.000 Euro. Neubauwohnungen in zentraler Lage oder im gehobenen Segment erreichen auch 8.000 Euro pro Quadratmeter. Eine typische Zweizimmerwohnung mit 60 Quadratmetern kostet in Reykjavik zwischen 240.000 und 420.000 Euro. Grössere Wohnungen mit 90 bis 100 Quadratmetern liegen bei 360.000 bis 700.000 Euro.

Einfamilienhäuser in den beliebten Vierteln Reykjaviks wie Vesturbær, Grafarvogur oder Garðabær kosten zwischen 500.000 und 900.000 Euro. Luxusimmobilien in Toplage können auch die Millionengrenze ueberschreiten. In den Vororten Kópavogur und Hafnarfjördur sind die Preise etwa 15 bis 25 Prozent niedriger als im Zentrum der Hauptstadt.

Ausserhalb des Grossraums Reykjavik fallen die Preise deutlich. In Akureyri, der zweitgrössten Stadt Islands, kosten Wohnungen zwischen 2.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. In kleineren Orten wie Isafjördur, Egilsstaðir oder Selfoss liegen die Preise bei 1.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Alte Bauernhöfe oder Landhäuser in abgelegenen Gebieten sind teilweise bereits ab 100.000 Euro erhältlich, erfordern aber oft umfangreiche Sanierungen.

Kaufbeschränkungen fuer Ausländer

Island unterscheidet beim Immobilienkauf zwischen EWR-Buergern und Nicht-EWR-Buergern. Als Buerger eines EU- oder EWR-Staates hast du grundsätzlich dieselben Rechte wie isländische Staatsbuerger. Du kannst Wohnungen, Häuser und auch Grundstuecke kaufen, ohne eine besondere Genehmigung zu benötigen. Das gilt auch fuer deutsche, österreichische und Schweizer Staatsbuerger, da die Schweiz ueber bilaterale Abkommen ähnliche Rechte geniesst.

Fuer Buerger ausserhalb des EWR ist die Situation deutlich komplizierter. Sie brauchen eine Genehmigung des isländischen Justizministeriums, um Immobilien in Island zu erwerben. Diese Genehmigung wird nur in Ausnahmefällen erteilt, etwa wenn die Person seit mindestens fuenf Jahren ihren Wohnsitz in Island hat oder geschäftliche Gruende nachweisen kann. Der Kauf von landwirtschaftlichen Flächen ist fuer Nicht-EWR-Buerger grundsätzlich ausgeschlossen.

Eine wichtige Besonderheit betrifft den Grundbesitz: In Island duerfen Ausländer kein Land kaufen, das ausserhalb von Ortschaften liegt, wenn es als Naturschutzgebiet oder landwirtschaftliche Nutzfläche klassifiziert ist. Diese Regelung gilt auch fuer EWR-Buerger. Wer ein Haus auf dem Land kaufen möchte, sollte vorab pruefen, ob das zugehörige Grundstueck unter diese Beschränkung fällt.

Der Kaufprozess Schritt fuer Schritt

Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Island unterscheidet sich in einigen Punkten von dem in Deutschland. Ein Notar ist fuer den Kaufvertrag nicht zwingend erforderlich, was den Prozess beschleunigt. Dennoch solltest du einen Anwalt hinzuziehen, besonders wenn du mit dem isländischen Rechtssystem nicht vertraut bist.

Der erste Schritt ist die Suche nach einer passenden Immobilie ueber Onlineportale oder einen Makler. Hast du ein Objekt gefunden, gibst du ein schriftliches Kaufangebot ab. Der Verkäufer kann dieses annehmen, ablehnen oder ein Gegenangebot machen. Sobald beide Seiten sich einig sind, wird ein Kaufvertrag (kaupsamningur) aufgesetzt.

Der Kaufvertrag wird in der Regel vom Makler oder einem Anwalt erstellt. Er enthält den Kaufpreis, den Uebergabetermin, Informationen ueber bestehende Belastungen und die Zahlungsbedingungen. Eine Anzahlung von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ist ueblich und wird bei Vertragsunterzeichnung fällig.

Nach der Vertragsunterzeichnung wird die Eigentumsübertragung im Grundbuch (Thinglysing) eingetragen. Dieser Schritt ist entscheidend, denn erst mit der Eintragung wird der Käufer rechtmässiger Eigentuemer. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel zwei bis vier Wochen. Der gesamte Kaufprozess von der Angebotsabgabe bis zur Schluesseluebergabe dauert typischerweise sechs bis zehn Wochen.

Finanzierung und Hypotheken

Die Finanzierung einer Immobilie in Island funktioniert grundsätzlich ähnlich wie in anderen europäischen Ländern. Die großen isländischen Banken (Landsbankinn, Islandsbanki und Arion Bank) vergeben Hypotheken sowohl an Isländer als auch an EWR-Buerger mit festem Wohnsitz in Island. Eine Besonderheit des isländischen Marktes sind inflationsgebundene Kredite (verdtryggð lán). Bei diesen Darlehen wird der ausstehende Betrag an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Das bedeutet, dass die Restschuld mit der Inflation steigt, während die Zinsen niedriger sind als bei nicht indexierten Krediten.

Die Zinsen fuer nicht indexierte Hypotheken liegen aktuell bei etwa 7 bis 9 Prozent, fuer inflationsgebundene Kredite bei 3 bis 5 Prozent. Die maximal mögliche Beleihung beträgt in der Regel 80 Prozent des Kaufpreises. Du brauchst also mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Fuer Erstkäufer bietet der isländische Wohnungsfonds (Ibúdalánasjódur) teilweise guenstigere Konditionen mit bis zu 90 Prozent Beleihung.

Als Ausländer ohne isländische Kredithistorie kann es schwieriger sein, eine Hypothek zu bekommen. Die Banken verlangen in diesem Fall häufig eine höhere Eigenkapitalquote von 25 bis 30 Prozent und zusätzliche Sicherheiten. Ein fester Arbeitsvertrag mit einem isländischen Arbeitgeber und eine isländische Kennitala (Personennummer) sind Grundvoraussetzungen fuer die Kreditvergabe.

Mietmarkt in Island

Der Mietmarkt in Island, besonders in Reykjavik, ist extrem angespannt. Die Nachfrage uebersteigt das Angebot bei weitem. Gruende dafuer sind die hohe Zuwanderung, der Tourismusboom (viele Wohnungen wurden zu Ferienwohnungen umfunktioniert) und die geringe Bautätigkeit in den Jahren nach der Finanzkrise. Wer in Reykjavik eine Mietwohnung sucht, muss schnell sein und sollte mehrere Monate Vorlauf einplanen.

Die Mieten in Reykjavik sind hoch. Fuer eine Einzimmerwohnung im Zentrum zahlst du zwischen 1.200 und 1.800 Euro pro Monat. Eine Dreizimmerwohnung kostet 1.800 bis 2.800 Euro. In den Vororten liegen die Mieten etwa 20 bis 30 Prozent niedriger. Ausserhalb des Grossraums Reykjavik, etwa in Akureyri, sind Mieten von 800 bis 1.200 Euro fuer eine vergleichbare Wohnung realistisch.

Mietverträge in Island sind in der Regel unbefristet, können aber von beiden Seiten mit einer Kuendigungsfrist von drei bis sechs Monaten beendet werden. Eine Kaution in Höhe von ein bis drei Monatsmieten ist Standard. Die Nebenkosten sind dank der geothermalen Heizung vergleichsweise niedrig. Heizung und Warmwasser kosten fuer eine durchschnittliche Wohnung nur 50 bis 80 Euro pro Monat, da die Energie aus heissen Quellen stammt.

Immobilienportale und Makler

Die wichtigsten Immobilienportale in Island sind mbl.is/fasteignir und visir.is. Auf beiden Plattformen findest du sowohl Kauf- als auch Mietangebote. Die Seiten sind auf Isländisch, lassen sich aber mit Browseruebersetzung gut nutzen. Mbl.is/fasteignir ist das grösste Portal und wird von den meisten Maklern genutzt. Visir.is bietet zusätzlich eine Kartensuche, die besonders fuer die Orientierung in Reykjavik hilfreich ist.

Makler (fasteignasali) spielen auf dem isländischen Markt eine zentrale Rolle. Fast alle Immobilienverkäufe laufen ueber einen registrierten Makler. Die Maklerprovision beträgt in der Regel 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises und wird vom Verkäufer gezahlt. Als Käufer entstehen dir dadurch keine direkten Kosten fuer den Makler. Die grössten Maklerhäuser in Island sind Eignamiðlun, RE/MAX Island und Miklaborg.

Fuer Mietwohnungen gibt es neben den Onlineportalen auch Facebook-Gruppen, die stark genutzt werden. Die Gruppe "Leiga" (isländisch fuer Miete) ist die grösste und aktivste. Hier werden täglich neue Angebote gepostet, oft von privaten Vermietern ohne Maklerbeteiligung. Schnelles Reagieren ist entscheidend, da attraktive Wohnungen innerhalb weniger Stunden vergeben sein können.

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Island sind im europäischen Vergleich moderat. Die wichtigste Abgabe ist die Grunderwerbsteuer (stimpilgjald), die 0,8 Prozent des Kaufpreises beträgt. Hinzu kommen die Kosten fuer die Grundbucheintragung (etwa 300 bis 500 Euro) und gegebenenfalls Anwaltskosten (1.000 bis 3.000 Euro je nach Komplexität).

Die laufenden Kosten fuer Immobilienbesitzer sind ueberschaubar. Die Grundsteuer (fasteignagjald) liegt bei etwa 0,5 Prozent des Schätzwertes pro Jahr. Die bereits erwähnten niedrigen Heizkosten dank Geothermie sind ein größer Vorteil. Strom kostet in Island ebenfalls weniger als in den meisten europäischen Ländern, da er fast vollständig aus erneuerbaren Quellen stammt. Fuer eine 100-Quadratmeter-Wohnung liegen die monatlichen Gesamtnebenkosten (Heizung, Strom, Wasser, Muellabfuhr) bei etwa 150 bis 250 Euro.

Tipps fuer den Immobilienkauf in Island

Der wichtigste Tipp: Nimm dir Zeit und informiere dich gruendlich, bevor du eine Kaufentscheidung triffst. Der isländische Markt hat seine eigenen Regeln, und wer diese kennt, vermeidet teure Fehler. Hier sind die wichtigsten Empfehlungen fuer deinen Immobilienkauf in Island.

• Lage sorgfältig pruefen: In Reykjavik können die Preise von Stadtteil zu Stadtteil um 30 bis 50 Prozent variieren. Besuche die Gegend zu verschiedenen Tageszeiten und Jahreszeiten, bevor du kaufst.
• Bausubstanz begutachten: Isländisches Klima ist hart. Wind, Regen und Temperaturschwankungen setzen Gebäuden zu. Lass vor dem Kauf immer ein Gutachten erstellen, besonders bei älteren Häusern.
• Inflationsgebundene Kredite verstehen: Viele Käufer unterschätzen die Auswirkungen der Indexierung. Lass dir von deiner Bank verschiedene Szenarien durchrechnen, bevor du dich fuer einen Kredittyp entscheidest.
• Isländisch hilft: Kaufverträge, Grundbucheinträge und behördliche Dokumente sind auf Isländisch. Grundkenntnisse der Sprache oder ein vertrauenswuerdiger Uebersetzer sind unverzichtbar.
• Winterfest denken: Achte auf die Heizungsart, die Dämmung und die Schneelast des Daches. Geothermale Heizung ist Standard in den meisten Gebieten und deutlich guenstiger als Elektroheizung.
• Erdbebensicherheit beachten: Island liegt auf dem Mittelatlantischen Ruecken. Moderne Gebäude sind erdbebensicher gebaut, aber bei älteren Häusern solltest du die Bauweise pruefen lassen.

Island ist ein faszinierendes Land mit einer einzigartigen Lebensqualität. Wer hier eine Immobilie kauft, investiert nicht nur in vier Wände, sondern in einen Lebensstil zwischen Geysiren, Gletschern und Nordlichtern. Mit der richtigen Vorbereitung und einem klaren Verständnis des Marktes steht deinem Traum von der eigenen Immobilie auf der Vulkaninsel nichts im Wege.