Immobilien in Dänemark

Wer von einem eigenen Ferienhaus an der dänischen Nordseeküste träumt oder eine Stadtwohnung in Kopenhagen sucht, findet in Dänemark einen vielfältigen Immobilienmarkt. Allerdings gelten für ausländische Käufer besondere Regeln, und das dänische System unterscheidet sich in vielen Punkten deutlich von dem, was deutsche Immobilienkäufer gewohnt sind.

In diesem Ratgeber erfährst du alles Wichtige zum Kauf einer Immobilie in Dänemark. Von den rechtlichen Voraussetzungen über die Finanzierung bis hin zu den besten Portalen für die Objektsuche bekommst du hier einen umfassenden Überblick.

Dänemark ist bei Deutschen nicht nur als Urlaubsland beliebt. Viele träumen davon, sich dort dauerhaft niederzulassen oder zumindest ein Feriendomizil zu besitzen. Die Nähe zu Deutschland, die entspannte Lebensart und die wunderschöne Natur machen das kleine Königreich zu einem begehrten Standort für Immobilienkäufer aus ganz Europa.

Der dänische Immobilienmarkt im Überblick

Der Immobilienmarkt in Dänemark hat sich in den vergangenen Jahren stabil entwickelt. Nach der Finanzkrise 2008 erlebte der Markt einen deutlichen Einbruch, hat sich seitdem aber wieder erholt und zeigt insbesondere in den Ballungsräumen ein kontinuierliches Preiswachstum.

Die Preisunterschiede zwischen Stadt und Land sind in Dänemark erheblich. Während in Kopenhagen und Aarhus die Quadratmeterpreise auf einem hohen Niveau liegen, lassen sich auf dem Land und in den ländlichen Regionen Jütlands noch vergleichsweise günstige Objekte finden. Ein freistehendes Einfamilienhaus auf dem Land kann bereits ab 100.000 Euro erhältlich sein, während in der Hauptstadt selbst kleine Wohnungen schnell 300.000 Euro und mehr kosten.

Ein wichtiger Unterschied zu Deutschland: In Dänemark gibt es kein Notarsystem. Stattdessen übernehmen Rechtsanwälte (Advokater) die Begleitung des Kaufprozesses. Auch die Finanzierungsstruktur funktioniert grundlegend anders als in Deutschland, was für viele ausländische Käufer anfangs ungewohnt ist.

Grundsätzlich können EU-Bürger in Dänemark Immobilien erwerben, allerdings gibt es eine wesentliche Einschränkung: Wer keinen festen Wohnsitz in Dänemark hat, benötigt für den Kauf einer Immobilie eine Genehmigung des Justizministeriums. Diese Regelung betrifft vor allem ausländische Käufer, die ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung erwerben möchten. Für Personen mit ständigem Wohnsitz in Dänemark entfällt diese Genehmigungspflicht.

Sommerhaus kaufen in Dänemark

Der Traum vom eigenen Sommerhaus (Sommerhus) in Dänemark ist für viele Deutsche ein langgehegter Wunsch. Rund 200.000 Ferienhäuser gibt es in dem kleinen Königreich, und sie gehören fest zur dänischen Lebenskultur. Das klassische dänische Ferienhaus steht oft in Dünenlandschaften an der Nordsee, zwischen Kiefernwäldern oder an einem der vielen Fjorde.

Für Ausländer ohne festen Wohnsitz in Dänemark ist der Kauf eines Sommerhauses grundsätzlich genehmigungspflichtig. Die Genehmigung wird beim dänischen Justizministerium (Civilstyrelsen) beantragt. In der Praxis wird sie allerdings nur selten erteilt, es sei denn, der Käufer kann eine besondere Verbindung zu Dänemark nachweisen. Das kann beispielsweise ein früherer Wohnsitz oder regelmässige Aufenthalte über viele Jahre sein.

Die Preise für Sommerhäuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung. An der beliebten Nordseeküste in Regionen wie Blåvand, Hvide Sande oder Løkken liegen die Preise für ein gut ausgestattetes Ferienhaus zwischen 150.000 und 400.000 Euro. Einfachere Objekte in weniger gefragten Lagen sind bereits ab 80.000 Euro zu finden.

Eine Besonderheit des dänischen Sommerhausgesetzes: Ferienhäuser dürfen in der Regel nicht ganzjährig bewohnt werden. Die Nutzung ist auf die Zeit vom 1. März bis 31. Oktober beschränkt, dazu kommen kürzere Aufenthalte in den Wintermonaten. Erst Rentner ab 65 Jahren dürfen ihr Sommerhaus ganzjährig bewohnen, sofern sie es mindestens acht Jahre besessen haben.

Wer sein Sommerhaus vermieten möchte, kann damit attraktive Einnahmen erzielen. Dänemark bietet sogar steuerliche Vorteile für die Vermietung von Ferienhäusern. Bis zu einem bestimmten Freibetrag bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei, und auch darüber hinaus gelten günstige Regelungen.

Wohnungskauf in Kopenhagen

Der Wohnungsmarkt in Kopenhagen gehört zu den teuersten in Skandinavien. Die dänische Hauptstadt hat in den vergangenen Jahren ein enormes Wachstum erlebt, und die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot deutlich. Das treibt die Preise kontinuierlich nach oben.

Die Quadratmeterpreise in zentralen Lagen Kopenhagens liegen zwischen 5.000 und 8.000 Euro. In besonders begehrten Vierteln wie Frederiksberg, Østerbro oder dem Hafenviertel Nordhavn können die Preise auch deutlich darüber liegen. Für eine 80 Quadratmeter grosse Wohnung in guter Lage muss man mit Kosten von 400.000 bis 650.000 Euro rechnen.

Deutlich günstiger wird es in den Vororten und in anderen dänischen Städten. In Odense, Aalborg oder Esbjerg liegen die Quadratmeterpreise bei etwa 2.000 bis 3.500 Euro, was im europäischen Vergleich noch moderat ist.

Bei Eigentumswohnungen (Ejerlejligheder) in Dänemark ist zu beachten, dass neben dem Kaufpreis monatliche Gemeinschaftskosten (Fællesudgifter) anfallen. Diese decken die Instandhaltung des Gebäudes, Versicherungen und teilweise auch Heizkosten ab. Je nach Objekt können diese Kosten zwischen 150 und 500 Euro pro Monat betragen.

Andelsbolig: Die dänische Genossenschaftswohnung

Eine Besonderheit des dänischen Wohnungsmarktes ist die Andelsbolig, die Genossenschaftswohnung. Dieses Modell ist in Dänemark weit verbreitet und macht einen erheblichen Teil des Wohnungsbestandes in den Städten aus. In Kopenhagen sind rund ein Drittel aller Wohnungen Andelsboliger.

Bei einer Andelsbolig kauft man nicht die Wohnung selbst, sondern einen Anteil an der Genossenschaft, die das gesamte Gebäude besitzt. Der Kaufpreis für den Anteil ist in der Regel deutlich niedriger als bei einer Eigentumswohnung. Dafür zahlt man eine monatliche Miete (Boligafgift) an die Genossenschaft.

Die Andelsbolig bietet einen vergleichsweise günstigen Einstieg in den Kopenhagener Wohnungsmarkt. Der Anteilspreis liegt oft bei 50.000 bis 200.000 Euro, abhängig von Lage und Grösse der Wohnung. Die monatliche Boligafgift beträgt typischerweise zwischen 300 und 800 Euro.

Allerdings gibt es bei der Andelsbolig auch Einschränkungen. Die Wohnung darf in der Regel nicht frei vermietet werden, und beim Verkauf des Anteils gibt es Höchstpreisregelungen. Die Genossenschaft hat zudem ein Mitspracherecht bei der Auswahl neuer Bewohner. Für ausländische Käufer kann dies eine Hürde darstellen, da manche Genossenschaften bevorzugt an Personen mit Bezug zur Nachbarschaft verkaufen.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Dänemark unterscheidet sich in einigen Punkten wesentlich vom deutschen Verfahren. Es gibt keinen Notar, der den Kaufvertrag beurkundet. Stattdessen wird der Kauf über Rechtsanwälte und Makler abgewickelt.

Der typische Kaufprozess läuft folgendermassen ab:

Zunächst suchst du eine passende Immobilie über eines der dänischen Immobilienportale oder einen lokalen Makler (Ejendomsmægler). Nach der Besichtigung und Prüfung des Objektes gibst du ein schriftliches Kaufangebot ab. In Dänemark ist es üblich, dass der Verkäufer einen Makler beauftragt, der auch die Verkaufsunterlagen (Salgsopstilling) erstellt.

Der Käufer hat nach dänischem Recht eine Bedenkzeit von sechs Werktagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages. Innerhalb dieser Frist kann der Kauf ohne Angabe von Gründen rückgängig gemacht werden, allerdings muss dann eine Entschädigung von einem Prozent des Kaufpreises gezahlt werden.

Es wird dringend empfohlen, einen unabhängigen Rechtsanwalt (Advokat) mit der Prüfung des Kaufvertrages und der gesamten Kaufabwicklung zu beauftragen. Die Kosten für den Anwalt liegen in der Regel zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Zusätzlich sollte vor dem Kauf ein Zustandsbericht (Tilstandsrapport) erstellt werden, der den baulichen Zustand der Immobilie dokumentiert.

Finanzierung: Das Realkreditlån

Das dänische Hypothekensystem ist weltweit einzigartig und gilt als eines der effizientesten und transparentesten Immobilienfinanzierungssysteme überhaupt. Im Zentrum steht das sogenannte Realkreditlån, ein Hypothekendarlehen, das über spezielle Realkreditinstitute wie Nykredit, Realkredit Danmark oder Totalkredit vergeben wird.

Das Besondere am dänischen System: Die Realkreditinstitute finanzieren die Darlehen nicht aus eigenen Mitteln, sondern geben Pfandbriefe (Realkreditobligationer) an den Kapitalmarkt aus. Dadurch profitieren Kreditnehmer von besonders günstigen Zinssätzen, die oft deutlich unter denen deutscher Baufinanzierungen liegen.

Ein Realkreditlån kann bis zu 80 Prozent des Kaufpreises abdecken. Die restlichen 20 Prozent müssen entweder aus Eigenmitteln stammen oder über einen ergänzenden Bankkredit (Banklån) finanziert werden, der allerdings zu höheren Zinsen vergeben wird.

Besonders attraktiv ist die Möglichkeit, in Dänemark Hypotheken mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren zu einem festen Zinssatz abzuschliessen. Anders als in Deutschland, wo Festzinsbindungen meist nur 10 bis 15 Jahre betragen, bietet das dänische System echte Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit. Alternativ stehen auch variable Zinssätze zur Verfügung, die in der Regel niedriger starten, aber ein Zinsänderungsrisiko bergen.

Für ausländische Käufer ohne Einkommen in Dänemark kann die Finanzierung allerdings schwieriger sein. Viele dänische Banken vergeben Kredite bevorzugt an Personen mit einem dänischen Einkommen und einer CPR-Nummer (der dänischen Personennummer). Eine Alternative kann die Finanzierung über eine deutsche Bank sein, die dänische Immobilien als Sicherheit akzeptiert.

Nebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie in Dänemark fallen verschiedene Nebenkosten und Steuern an, die Käufer in ihre Kalkulation einbeziehen sollten. Im Vergleich zu Deutschland sind die Kaufnebenkosten in Dänemark insgesamt etwas niedriger, allerdings gibt es laufende Steuern, die es in dieser Form in Deutschland nicht gibt.

Die wichtigste Kaufnebenkosten ist die Grundbuchgebühr (Tinglysningsafgift). Sie beträgt 0,6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich einer festen Gebühr von derzeit 1.850 DKK (rund 250 Euro). Diese Gebühr fällt bei der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch (Tingbog) an.

Zu den laufenden Kosten gehören zwei Grundsteuern, die jeder Immobilienbesitzer in Dänemark zahlen muss:

• Grundskyld: Die Grundsteuer wird von der Kommune erhoben und basiert auf dem Bodenwert des Grundstücks. Der Steuersatz variiert je nach Kommune und liegt zwischen 1,6 und 3,4 Prozent des amtlich geschätzten Grundstückswertes.
• Ejendomsværdiskat: Die Immobilienwertsteuer wird an den Staat gezahlt und beträgt 0,92 Prozent des amtlichen Immobilienwertes bis zu einem bestimmten Schwellenwert. Für Werte darüber gilt ein erhöhter Satz von 3 Prozent.

Zusätzlich sollten Käufer die Kosten für den Rechtsanwalt (1.500 bis 3.000 Euro), den Zustandsbericht (400 bis 800 Euro) und gegebenenfalls eine Gebäudeversicherung einplanen. Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten in Dänemark bei etwa 2 bis 4 Prozent des Kaufpreises.

Die besten Immobilienportale für Dänemark

Die Suche nach einer passenden Immobilie in Dänemark beginnt in der Regel online. Es gibt mehrere etablierte Portale, die eine grosse Auswahl an Kauf- und Mietobjekten anbieten.

Dänische Immobilienportale

• Boliga.dk: Das grösste dänische Immobilienportal mit der umfangreichsten Datenbank. Hier findest du sowohl Kaufobjekte als auch historische Verkaufspreise, die bei der Bewertung helfen.
• Home.dk: Einer der grössten Maklerketten Dänemarks mit einem breiten Angebot an Häusern und Wohnungen im ganzen Land.
• Nybolig.dk: Ein weiterer größer Maklerverbund mit Niederlassungen in ganz Dänemark. Besonders stark bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
• EDC.dk: Größes Maklernetzwerk mit Schwerpunkt auf den regionalen Märkten ausserhalb von Kopenhagen.
• DanBolig.dk: Renommierter Makler mit einem guten Angebot an Sommerhäusern und Landhäusern.

Internationale Portale mit Dänemark-Angeboten

• Immowelt.de: Deutsche Plattform mit einer Auswahl dänischer Immobilien, besonders Ferienhäuser.
• Rightmove Overseas: Internationale Plattform mit englischsprachigen Angeboten aus Dänemark.

Ein besonderer Tipp: Auf Boliga.dk kannst du nicht nur aktuelle Angebote durchsuchen, sondern auch die tatsächlichen Verkaufspreise vergangener Transaktionen einsehen. Das ist extrem hilfreich, um ein Gefühl für das Preisniveau in einer bestimmten Region zu bekommen und überhöhte Angebote zu erkennen.

Tipps für den Immobilienkauf in Dänemark

Der Kauf einer Immobilie in einem anderen Land erfordert besondere Sorgfalt. Mit diesen Tipps bist du gut vorbereitet:

Beauftrage immer einen eigenen Anwalt. Der Makler vertritt in Dänemark die Interessen des Verkäufers. Dein Anwalt prüft den Kaufvertrag, die Grundbucheinträge und alle relevanten Dokumente in deinem Interesse. Die Investition von 1.500 bis 3.000 Euro kann dich vor teuren Fehlern bewahren.

Lass einen Zustandsbericht erstellen. Die Tilstandsrapport gibt Auskunft über den baulichen Zustand und mögliche Mängel der Immobilie. In Verbindung mit einer Ejerskifteforsikring (Eigentümerwechselversicherung) bist du gegen versteckte Schäden abgesichert.

Informiere dich über die Genehmigungspflicht. Ohne festen Wohnsitz in Dänemark brauchst du für den Kauf fast immer eine Genehmigung. Kläre diesen Punkt frühzeitig, bevor du dich in ein Objekt verliebst, das du möglicherweise nicht erwerben darfst.

Vergleiche die Preise gründlich. Nutze die historischen Verkaufsdaten auf Boliga.dk, um realistische Preisvorstellungen zu entwickeln. Die Angebotspreise in Dänemark sind oft verhandelbar, und ein fundiertes Wissen über das lokale Preisniveau stärkt deine Verhandlungsposition.

Plane die Nebenkosten realistisch ein. Neben dem Kaufpreis solltest du mindestens 3 bis 5 Prozent für Kaufnebenkosten einplanen. Vergiss dabei auch die laufenden Kosten wie Grundskyld und Ejendomsværdiskat nicht, die je nach Objekt mehrere Tausend Euro pro Jahr betragen können.

Lerne die dänische Sprache. Auch wenn viele Dänen gut Englisch sprechen, sind alle Kaufverträge und offiziellen Dokumente auf Dänisch verfasst. Grundkenntnisse der Sprache helfen dir, den Prozess besser zu verstehen und erleichtern auch den Kontakt mit Behörden und Nachbarn.

Der Kauf einer Immobilie in Dänemark kann eine hervorragende Investition sein. Das stabile Rechtssystem, die transparente Finanzierung über Realkreditinstitute und die hohe Lebensqualität machen das Königreich zu einem attraktiven Standort für Immobilienkäufer. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Begleitung steht dem Traum vom eigenen Heim im Norden nichts im Weg.