Immobilien in Finnland

Finnland zieht mit seiner Natur, den 188.000 Seen und der hohen Lebensqualität immer mehr internationale Käufer an. Ob du dir ein Mökki am See als Ferienhaus wünschst oder eine Eigentumswohnung in Helsinki suchst: Der finnische Immobilienmarkt bietet Chancen, die in vielen anderen europäischen Ländern längst verschwunden sind. Abseits der Hauptstadtregion findest du Grundstücke und Häuser zu Preisen, die in Mitteleuropa undenkbar wären.

Für EU-Bürger ist der Immobilienkauf in Finnland ohne Einschränkungen möglich. Es gibt keine Sondergenehmigungen, keine Mindestaufenthaltsdauer und keine Beschränkungen bei der Art der Immobilie. Dieser Ratgeber begleitet dich durch alle Schritte, vom ersten Überblick über den Markt bis zum unterschriebenen Kaufvertrag.

Ob du auswandern möchtest, eine Kapitalanlage suchst oder dir den Traum vom eigenen Seegrundstück erfüllen willst: Hier erfährst du alles, was du für einen erfolgreichen Immobilienkauf in Finnland wissen musst.

Der finnische Immobilienmarkt im Überblick

Der finnische Immobilienmarkt unterscheidet sich grundlegend von dem, was viele Deutsche gewohnt sind. In Finnland gibt es rund 5,5 Millionen Einwohner auf einer Fläche, die fast so groß ist wie Deutschland. Das bedeutet: Außerhalb der großen Städte gibt es reichlich Platz und vergleichsweise günstige Grundstücke. Die Nachfrage konzentriert sich auf den Großraum Helsinki, Tampere, Turku und Oulu, während ländliche Regionen teilweise deutliche Preisrückgänge verzeichnen.

In den letzten Jahren hat sich der Markt zweigeteilt entwickelt. Während Immobilien in Helsinki und den Universitätsstädten stabil geblieben sind oder leicht an Wert gewonnen haben, sinken die Preise in vielen ländlichen Gemeinden seit Jahren. Für Käufer, die kein Stadtzentrum brauchen, ergeben sich daraus interessante Möglichkeiten. Grundstücke am See, die vor zehn Jahren noch deutlich teurer waren, sind heute für einen Bruchteil des damaligen Preises zu haben.

Ein wichtiger Unterschied zum deutschen Markt ist die Transparenz. Alle Grundstücke in Finnland sind im öffentlichen Katasterregister (Maanmittauslaitos) erfasst. Eigentumsverhältnisse, Grundstücksgrößen und Belastungen lassen sich online einsehen. Das macht den Kaufprozess deutlich übersichtlicher als in vielen anderen Ländern.

Mökki kaufen: Das finnische Ferienhaus am See

Das Mökki ist das Herzstück der finnischen Kultur. Rund 500.000 Ferienhäuser gibt es in Finnland, und für viele Finnen ist das Wochenende am See ein fester Bestandteil des Lebens. Wer als Ausländer ein Mökki kaufen möchte, findet ein breites Angebot von der einfachen Holzhütte ohne Strom bis zum voll ausgestatteten Ferienhaus mit Sauna, Bootssteg und Winterisolierung.

Die Preise für Mökkis variieren enorm. Eine einfache Sommerhütte in Mittelfinnland oder Karelien bekommst du schon ab 30.000 bis 50.000 Euro. Gut ausgestattete Ferienhäuser mit eigenem Seeufer kosten zwischen 80.000 und 200.000 Euro. Luxuriöse Mökkis in beliebten Seengebieten wie der Region Saimaa oder in Lappland können auch 300.000 Euro und mehr kosten.

Beim Kauf eines Mökkis gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Prüfe die Zufahrt im Winter: Viele Ferienhäuser liegen an Wegen, die nur im Sommer befahrbar sind. Kläre die Wasserversorgung, denn nicht jedes Mökki hat einen Brunnen oder Wasseranschluss. Die Abwasserentsorgung muss den finnischen Umweltvorschriften entsprechen, die seit 2017 verschärft wurden. Und falls du das Mökki ganzjährig nutzen willst, achte auf die Isolierung und Heizung.

Ein besonderer Vorteil: In Finnland gilt das Jedermannsrecht (Jokamiehenoikeus), das dir erlaubt, die umliegende Natur frei zu nutzen. Gleichzeitig bedeutet das aber auch, dass Wanderer und Beerensammler dein Grundstück betreten dürfen, solange sie ausreichend Abstand zum Haus halten. Nur der unmittelbare Hofbereich ist geschützt.

Wohnungskauf: Helsinki vs. Regionen

Helsinki ist mit Abstand der teuerste Immobilienstandort in Finnland. Die Hauptstadtregion mit den Nachbarstädten Espoo, Vantaa und Kauniainen bildet einen Ballungsraum mit rund 1,5 Millionen Einwohnern. Hier konzentrieren sich die Arbeitsplätze, die Universitäten und das kulturelle Leben. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Wohnraum.

In Helsinki selbst liegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen je nach Lage zwischen 4.000 und 6.000 Euro. In begehrten Stadtteilen wie Eira, Kruununhaka oder Ullanlinna können es auch über 7.000 Euro pro Quadratmeter sein. Neubauwohnungen in aufstrebenden Vierteln wie Kalasatama oder Jätkäsaari kosten zwischen 5.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter.

Wer das Stadtleben sucht, aber nicht die Preise der Hauptstadt zahlen möchte, findet in Tampere, Turku oder Oulu attraktive Alternativen. In Tampere, der am schnellsten wachsenden Stadt Finnlands, liegen die Quadratmeterpreise bei 2.500 bis 4.000 Euro. Turku bietet ähnliche Preise mit dem Vorteil der Nähe zum Schärenmeer. In Oulu im Norden sind Wohnungen noch einmal 20 bis 30 Prozent günstiger.

In kleineren Städten wie Jyväskylä, Kuopio, Lahti oder Joensuu findest du Eigentumswohnungen bereits ab 1.500 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. Und in ländlichen Regionen, besonders in Ost- und Nordfinnland, gibt es Häuser und Wohnungen zu Preisen, die selbst erfahrene Immobilienkäufer überraschen. Einfamilienhäuser für unter 50.000 Euro sind dort keine Seltenheit.

Eine Besonderheit des finnischen Wohnungsmarkts ist das Wohnungsgenossenschaftsmodell (asunto-osakeyhtiö). Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbst du in Wirklichkeit Anteile an einer Wohnungsgenossenschaft, die das Gebäude besitzt. Neben dem Kaufpreis fällt eine monatliche Unterhaltsgebühr (vastike) an, die Heizkosten, Wasserverbrauch, Gebäudeversicherung und Rücklagen abdeckt. Diese Gebühr liegt je nach Gebäude und Zustand zwischen 3 und 7 Euro pro Quadratmeter im Monat.

Immobilienpreise in Finnland

Die Immobilienpreise in Finnland lassen sich grob in drei Zonen einteilen. Die Hauptstadtregion bildet das obere Ende, die Universitätsstädte die Mitte und die ländlichen Regionen das untere Ende der Preisskala. Hier ein Überblick über die wichtigsten Preisbereiche:

Bei der Preisbetrachtung solltest du immer den Zustand und das Baujahr berücksichtigen. Finnland hat einen großen Bestand an Plattenbauten aus den 1960er und 1970er Jahren, die zwar günstig sind, aber oft hohe Sanierungskosten mit sich bringen. Neubauten oder kürzlich sanierte Objekte sind teurer, bieten aber modernere Energiestandards und niedrigere laufende Kosten.

Kaufprozess für EU-Bürger

Als EU-Bürger kannst du in Finnland Immobilien ohne jede Einschränkung kaufen. Du brauchst keine Aufenthaltsgenehmigung, keinen Wohnsitz im Land und keine behördliche Genehmigung. Der Kaufprozess läuft in klaren Schritten ab und ist für ausländische Käufer gut nachvollziehbar.

Der typische Ablauf beginnt mit der Besichtigung und einem Kaufangebot. Wenn Käufer und Verkäufer sich auf einen Preis einigen, wird ein Vorvertrag (esisopimus) geschlossen. Dieser ist in Finnland nicht zwingend vorgeschrieben, aber üblich, wenn zwischen Einigung und Kaufvertrag Zeit vergeht. Mit dem Vorvertrag wird in der Regel eine Anzahlung von 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises fällig.

Der eigentliche Kaufvertrag (kauppakirja) muss für Grundstücke und Häuser von einem öffentlichen Kaufzeugen (kaupanvahvistaja) beglaubigt werden. Bei Wohnungsgenossenschaftsanteilen (Eigentumswohnungen) ist diese Beglaubigung nicht nötig. Der Kaufvertrag enthält alle relevanten Details: Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Übergabetermin, Zustand der Immobilie und eventuelle Mängel.

Nach dem Kaufvertrag erfolgt die Eintragung ins Grundbuch (lainhuuto) beim Nationalen Vermessungsamt (Maanmittauslaitos). Dies muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf geschehen. Die Eintragung kostet eine Gebühr von rund 120 Euro plus die Grunderwerbsteuer. Ab diesem Zeitpunkt bist du offiziell als Eigentümer registriert.

Ein Notar ist in Finnland nicht zwingend erforderlich. Viele Käufer nutzen stattdessen einen Immobilienanwalt (kiinteistölakimies), der den Vertrag prüft und die Interessen des Käufers vertritt. Die Kosten dafür liegen zwischen 500 und 2.000 Euro, je nach Komplexität des Kaufs. Besonders bei Grundstückskäufen oder älteren Gebäuden ist eine rechtliche Beratung empfehlenswert.

Finanzierung und Hypotheken

Finnische Banken vergeben Hypotheken auch an ausländische Käufer, stellen aber bestimmte Voraussetzungen. In der Regel verlangen sie einen Eigenkapitalanteil von mindestens 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Bei Ferienhäusern kann der geforderte Eigenkapitalanteil höher liegen, oft bei 30 bis 50 Prozent.

Die großen finnischen Banken wie Nordea, OP (Osuuspankki), Danske Bank und S-Pankki bieten Hypothekenprodukte an. Die Zinssätze orientieren sich am Euribor und lagen in den letzten Jahren zwischen 3 und 5 Prozent. Die Laufzeiten betragen in Finnland in der Regel 15 bis 25 Jahre, wobei 25 Jahre das Maximum für die meisten Banken darstellt.

Als ausländischer Käufer ohne finnische Steuernummer (henkilötunnus) kann die Finanzierung aufwändiger sein. Manche Banken verlangen einen festen Wohnsitz in Finnland oder zumindest einen Arbeitsvertrag mit einem finnischen Arbeitgeber. Eine Alternative ist die Finanzierung über eine deutsche Bank, die das finnische Objekt als Sicherheit akzeptiert. Dies ist bei Spezialbanken möglich, erfordert aber oft eine Bewertung der Immobilie durch einen in Finnland zugelassenen Gutachter.

Für den Kauf eines Mökkis als Ferienhaus ist eine Finanzierung über eine finnische Bank schwieriger als bei einer Hauptwohnung. Viele Käufer finanzieren Ferienhäuser daher über ihr Eigenkapital oder über eine Hypothek auf ihre bestehende Immobilie in Deutschland. Manche finnische Banken bieten auch spezielle Ferienhausfinanzierungen an, verlangen dann aber höhere Eigenkapitalquoten und kurze Laufzeiten.

Nebenkosten und Steuern

Beim Immobilienkauf in Finnland fallen verschiedene Nebenkosten an, die du in deine Kalkulation einbeziehen solltest. Die wichtigste ist die Grunderwerbsteuer (varainsiirtovero). Für Grundstücke und Häuser beträgt sie 3 Prozent des Kaufpreises, für Wohnungsgenossenschaftsanteile (Eigentumswohnungen) 1,5 Prozent. Erstkäufer zwischen 18 und 39 Jahren sind beim Kauf ihrer ersten eigenen Wohnung von der Grunderwerbsteuer befreit.

Die Maklergebühren in Finnland trägt in der Regel der Verkäufer. Sie liegen zwischen 2 und 5 Prozent des Kaufpreises. Als Käufer fallen für dich keine Maklerkosten an, es sei denn, du beauftragst einen eigenen Kaufmakler. Die Kosten für den Kaufzeugen betragen rund 120 Euro. Notarkosten entfallen, da in Finnland kein Notar erforderlich ist.

Die laufenden Kosten variieren je nach Art der Immobilie. Bei Eigentumswohnungen fällt die monatliche Unterhaltsgebühr (vastike) an, die alle gemeinschaftlichen Kosten abdeckt. Bei Einfamilienhäusern trägst du alle Kosten selbst: Heizung, Strom, Wasser, Versicherung, Grundsteuer und Instandhaltung. Die Grundsteuer (kiinteistövero) liegt in Finnland zwischen 0,41 und 6 Prozent des steuerlichen Gebäudewerts, wobei die meisten Gemeinden Sätze zwischen 0,5 und 1,5 Prozent anwenden.

Bei einem späteren Verkauf fällt in Finnland Kapitalertragsteuer auf den Gewinn an. Der Steuersatz beträgt 30 Prozent auf Gewinne bis 30.000 Euro und 34 Prozent auf den darüber hinausgehenden Betrag. Eine Ausnahme gilt, wenn du die Immobilie mindestens zwei Jahre als deinen Hauptwohnsitz genutzt hast. In diesem Fall ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Immobilienportale und Makler

Die Suche nach Immobilien in Finnland läuft zum größten Teil über Online-Portale. Die beiden wichtigsten Plattformen sind etuovi.com und oikotie.fi. Beide bieten eine umfassende Suchfunktion mit Filtern nach Region, Preis, Größe, Baujahr und Ausstattung. Etuovi.com hat die größte Auswahl und ist oft der erste Anlaufpunkt für Käufer und Verkäufer.

Oikotie.fi ist das zweite große Portal und wird von vielen Maklern parallel genutzt. Für Mökkis und Ferienhäuser lohnt sich auch ein Blick auf mökkihaku.fi und tori.fi, eine Art finnisches eBay Kleinanzeigen, auf dem auch Privatpersonen ihre Immobilien anbieten. Viele Angebote auf diesen Portalen sind auf Finnisch, aber etuovi.com bietet auch eine englische Version an.

In Finnland gibt es zahlreiche Immobilienmakler (kiinteistönvälittäjä), die sowohl regionale als auch landesweite Angebote betreuen. Bekannte Maklerketten sind Kiinteistömaailma, SP-Koti, Huoneistokeskus und RE/MAX Finland. Die Makler in Finnland müssen eine staatlich anerkannte Qualifikation (LKV) vorweisen und unterliegen strengen Berufspflichten. Das schützt dich als Käufer vor unseriösen Anbietern.

Für deutschsprachige Käufer kann es hilfreich sein, einen Makler zu finden, der Englisch oder sogar Deutsch spricht. In der Hauptstadtregion ist das kein Problem, in ländlicheren Gegenden kann die Kommunikation auf Finnisch oder Schwedisch laufen. Ein Dolmetscher oder eine englischsprachige Kontaktperson beim Makler ist in solchen Fällen empfehlenswert.

Tipps für den Immobilienkauf in Finnland

Zustandsbericht prüfen: In Finnland gibt es den sogenannten Zustandsbericht (kuntotarkastus), der den baulichen Zustand einer Immobilie dokumentiert. Vor allem bei älteren Häusern ist dieser Bericht unverzichtbar. Er zeigt mögliche Feuchtigkeitsschäden, Probleme mit der Isolierung und den Zustand von Dach, Fundament und Haustechnik. Bestehe als Käufer immer auf einem aktuellen Zustandsbericht.

Gesellschaftsschulden beachten: Beim Kauf einer Eigentumswohnung solltest du nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Gesellschaftsschulden (yhtiölaina) der Wohnungsgenossenschaft prüfen. Manche Genossenschaften haben hohe Darlehen für Sanierungen aufgenommen, die sich auf deine monatlichen Kosten auswirken. Der tatsächliche Gesamtpreis einer Wohnung ist daher oft höher als der reine Verkaufspreis.

Winter berücksichtigen: Besichtige eine Immobilie möglichst auch im Winter. Im Sommer sieht alles einladend aus, aber der finnische Winter offenbart Schwachstellen: schlechte Isolierung, Probleme mit der Heizung, unzureichende Schneelast des Dachs oder schwierige Zufahrtswege. Was im Juli idyllisch wirkt, kann im Januar eine Herausforderung sein.

Steuernummer beantragen: Falls du noch keine finnische Steuernummer hast, beantrage diese beim finnischen Finanzamt (Verohallinto). Du brauchst sie für die Grunderwerbsteuer, die Grundsteuererklärung und bei einer späteren Vermietung. Als EU-Bürger kannst du die Steuernummer auch ohne Wohnsitz in Finnland erhalten.

Lokale Expertise nutzen: Gerade in ländlichen Regionen kann ein lokaler Kontakt Gold wert sein. Die Gemeinden in Finnland haben oft eigene Grundstücke im Angebot, die sie zu günstigen Preisen an Neubürger verkaufen, um Abwanderung zu stoppen. Frage bei der Gemeindeverwaltung (kunta) nach verfügbaren Grundstücken und möglichen Förderprogrammen.

Der finnische Immobilienmarkt bietet für deutsche Käufer viele Möglichkeiten, die es in Mitteleuropa so nicht mehr gibt. Seegrundstücke, erschwingliche Ferienhäuser und eine transparente Kaufabwicklung machen Finnland zu einem attraktiven Ziel für Immobilienkäufer. Wer sich gut vorbereitet und die Besonderheiten des Marktes kennt, findet hier seinen Platz am See oder sein neues Zuhause in einer der lebenswertesten Städte Europas.

Mehr über das Land erfährst du auf unserer Finnland-Übersichtsseite.