Wohnung finden in Dänemark

Eine Wohnung in Dänemark zu finden, gehört zu den größten Herausforderungen beim Auswandern. Besonders in Kopenhagen und Aarhus ist der Markt angespannt, die Wartelisten sind lang und die Preise hoch. Wer sich frühzeitig informiert und die dänischen Besonderheiten kennt, spart Zeit und vermeidet teure Fehler.

Der dänische Wohnungsmarkt funktioniert anders als der deutsche. Es gibt Wohnungstypen, die in Deutschland nicht existieren, zum Beispiel die Andelsbolig (Genossenschaftswohnung). Die Mieterrechte sind stark, die Kündigungsfristen lang, und die Kaution kann bis zu drei Monatsmieten betragen. In diesem Ratgeber erfährst du alles, was du für die Wohnungssuche in Dänemark wissen musst.

Der dänische Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt in Dänemark ist zweigeteilt. In den Großstädten Kopenhagen, Aarhus, Odense und Aalborg herrscht Wohnungsmangel. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu steigenden Mieten und langen Wartezeiten führt. Auf dem Land und in kleineren Städten sieht die Situation entspannter aus. Hier findest du schneller eine Wohnung, und die Preise sind deutlich niedriger.

Der dänische Staat reguliert den Mietmarkt stärker als in Deutschland. Das Boligreguleringsloven (Mietregulierungsgesetz) begrenzt die Mieten in älteren Gebäuden (vor 1991 erbaut) auf die sogenannte Omkostningsbestemt husleje (kostenbasierte Miete). Das bedeutet: Der Vermieter darf nur so viel verlangen, wie zur Deckung der Betriebskosten, Instandhaltung und einer moderaten Rendite nötig ist. Für Neubauten gilt diese Regulierung nicht.

In Kopenhagen stehen viele Wohnungen der almennyttige boligselskaber (gemeinnützige Wohnungsgesellschaften) zur Verfügung. Diese Sozialwohnungen sind günstiger als der freie Markt, haben aber Wartelisten von fünf bis fünfzehn Jahren. Du kannst dich trotzdem sofort auf die Warteliste setzen lassen. Der jährliche Beitrag für die Warteliste beträgt etwa 200 DKK (27 EUR). Die größten Gesellschaften sind KAB, AAB und FSB.

Wohnungstypen: Lejlighed, Andelsbolig und Ejerbolig

In Dänemark gibt es drei Haupttypen von Wohnungen, die sich grundlegend unterscheiden:

Die Andelsbolig ist eine dänische Besonderheit, die es in Deutschland so nicht gibt. Du kaufst keinen physischen Wohnraum, sondern einen Anteil an der Genossenschaft (andelsforening). Der Preis für diesen Anteil liegt in Kopenhagen bei 500.000 bis 3.000.000 DKK (67.000 bis 402.000 EUR), also deutlich unter dem Preis einer vergleichbaren Eigentumswohnung. Die monatliche Boligafgift liegt bei 3.000 bis 7.000 DKK (402 bis 938 EUR) und deckt Grundsteuer, Instandhaltung und Verwaltungskosten ab.

Der Haken an der Andelsbolig: Du kannst deinen Anteil nicht frei am Markt verkaufen. Der Maximalpreis wird von der Genossenschaft festgelegt und darf den geschätzten Wert (valuarvurdering) nicht überschreiten. Außerdem hat die Genossenschaft ein Mitspracherecht bei Renovierungen und baulichen Veränderungen. Bevor du eine Andelsbolig kaufst, solltest du die Jahresberichte der Genossenschaft prüfen und einen Anwalt hinzuziehen.

Mietpreise in Dänemark

Die Mietpreise variieren stark je nach Lage und Wohnungstyp. Hier ein Überblick über durchschnittliche Monatsmieten für eine Zweizimmerwohnung (65 bis 75 Quadratmeter):

Diese Preise gelten für den freien Markt. Regulierte Wohnungen in älteren Gebäuden können deutlich günstiger sein, sind aber schwer zu bekommen. Sozialwohnungen der almennyttige boligselskaber liegen bei 3.500 bis 6.000 DKK pro Monat in Kopenhagen, aber die Wartezeiten sind lang.

In den Mietpreisen sind die Nebenkosten (varme, vand, el) in der Regel nicht enthalten. Heizung (varme) und Wasser (vand) sind oft im Mietpreis inbegriffen, Strom (el) zahlst du separat an deinen Stromanbieter. Die Stromkosten liegen bei 500 bis 1.000 DKK (67 bis 134 EUR) pro Monat für eine Zweizimmerwohnung. Internet kostet zusätzlich 200 bis 400 DKK (27 bis 54 EUR) pro Monat.

Wohnungssuche: Portale und Strategien

Die wichtigsten Portale für die Wohnungssuche in Dänemark sind Boligportal.dk, Lejebolig.dk und Findroommate.dk (für WG-Zimmer). Boligportal ist das größte Portal mit tausenden Angeboten, erfordert aber eine kostenpflichtige Mitgliedschaft von 399 DKK (53 EUR) für drei Monate. Lejebolig.dk funktioniert ähnlich. Facebook-Gruppen wie "Boliger til leje i København" und "Lejligheder og Værelser i Aarhus" sind ebenfalls gute Quellen.

Für Andelsboliger sind die Portale andelsportal.dk und Boliga.dk relevant. Eigentumswohnungen und Häuser findest du auf Boliga.dk und bei den großen Maklerfirmen (ejendomsmægler) wie EDC, Danbolig und Home.

Eine bewährte Strategie: Melde dich gleichzeitig bei mehreren almennyttige boligselskaber auf die Warteliste. Auch wenn die Wartezeit Jahre beträgt, kostet die Anmeldung wenig und du baust Wartezeit auf. Parallel suchst du auf dem freien Markt. Sei bereit, schnell zu reagieren, wenn eine Wohnung online geht. In Kopenhagen sind gute Angebote innerhalb von Stunden vergriffen.

Netzwerke helfen. Erzähle allen, die du kennst, dass du eine Wohnung suchst. Viele Wohnungen in Dänemark werden nie öffentlich ausgeschrieben, sondern über Mundpropaganda vergeben. Kollegen, Nachbarn und Bekannte können Türen öffnen, die kein Onlineportal bietet.

Mietvertrag und Rechte als Mieter

Der dänische Mietvertrag (lejekontrakt) basiert auf dem Lejeloven (Mietgesetz). Die meisten Vermieter verwenden das Standardformular A9 (Typeformular A, 9. udgave). Dieses Formular hat einen festen Aufbau mit 11 Paragraphen. Die ersten Paragraphen enthalten die Standardbedingungen des Mietgesetzes, der letzte Paragraph (§11) enthält individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.

Lies den Mietvertrag sorgfältig, besonders §11. Hier verstecken sich oft Klauseln über Renovierungspflichten bei Auszug, die in Dänemark anders geregelt sind als in Deutschland. In vielen Verträgen steht, dass der Mieter bei Auszug die Wohnung neu streichen muss (nyistandsættelse). Diese Klausel ist zulässig, wenn sie klar formuliert ist.

Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt in der Regel drei Monate zum Monatsende. Für Vermieter ist die Kündigung deutlich schwieriger. Ein Vermieter kann einen Mietvertrag nur aus bestimmten Gründen kündigen, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs oder wenn das Gebäude abgerissen werden soll. Der Mieterschutz in Dänemark ist stark, stärker als in Deutschland.

Bei Einzug solltest du eine Zustandsbeschreibung (indflytningsrapport) erstellen. Dokumentiere den Zustand der Wohnung mit Fotos und Notizen. Diese Dokumentation schützt dich bei Auszug vor ungerechtfertigten Forderungen des Vermieters. Seit 2015 ist der Vermieter verpflichtet, innerhalb von zwei Wochen nach Einzug eine Indflytningsrapport zu erstellen, wenn die Wohnung mehr als 14 Tage vermietet wird.

Kaution und Nebenkosten

Die Kaution (depositum) in Dänemark kann bis zu drei Monatsmieten betragen. Zusätzlich kann der Vermieter eine Vorauszahlung (forudbetalt leje) von bis zu drei Monatsmieten verlangen. Im schlimmsten Fall musst du also sechs Monatsmieten auf einmal zahlen, bevor du einziehen kannst. Bei einer Miete von 8.000 DKK sind das 48.000 DKK (ca. 6.430 EUR). Plane diese Kosten ein.

Die Kaution wird auf einem separaten Konto hinterlegt und dient zur Deckung von Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Die Vorauszahlung wird mit den letzten Monatsmieten verrechnet. Wenn du also drei Monate Vorauszahlung geleistet hast, zahlst du in den letzten drei Monaten vor dem Auszug keine Miete mehr.

Die Nebenkosten (forbrugsudgifter) setzen sich typischerweise zusammen aus Heizung, Wasser, Strom und Abfallentsorgung. In vielen Mietwohnungen sind Heizung und Wasser in einer monatlichen A-conto-Zahlung enthalten, die einmal jährlich abgerechnet wird. Strom zahlst du direkt an deinen Stromanbieter. Die wichtigsten Stromanbieter sind Ørsted, Vindstød und Norlys.

Zusätzlich fallen Kosten für Internet und eventuell Kabel-TV an. Viele Wohnungsgesellschaften haben Rahmenverträge mit Internetanbietern, die günstigere Konditionen bieten. Prüfe vor dem Einzug, welche Anbieter verfügbar sind. Die gängigsten Internetanbieter sind YouSee, Stofa und Hiper.

Wohnung kaufen: Ejerbolig und Andelsbolig

Wer langfristig in Dänemark bleibt, denkt über den Kauf einer Immobilie nach. EU-Bürger dürfen in Dänemark Wohneigentum kaufen, wenn sie ihren Wohnsitz im Land haben. Ohne dänischen Wohnsitz ist der Kauf grundsätzlich genehmigungspflichtig durch das Justizministerium.

Die Kaufpreise variieren enorm. Eine Dreizimmerwohnung (Ejerbolig) in Kopenhagen kostet zwischen 3.000.000 und 6.000.000 DKK (402.000 bis 804.000 EUR). In Aarhus zahlst du 1.800.000 bis 3.500.000 DKK (241.000 bis 469.000 EUR). Auf dem Land bekommst du ein Einfamilienhaus mit Garten für 1.000.000 bis 2.500.000 DKK (134.000 bis 335.000 EUR).

Die Finanzierung läuft in Dänemark über Realkreditinstitute (realkreditforeninger) wie Nykredit, Realkredit Danmark oder Jyske Realkredit. Diese vergeben Hypothekendarlehen zu vergleichsweise niedrigen Zinsen, weil das System durch Pfandbriefe (realkreditobligationer) gedeckt ist. Du kannst bis zu 80 Prozent des Kaufpreises über ein Realkreditlån finanzieren, die restlichen 20 Prozent über ein Bankdarlehen oder Eigenkapital.

Die Kaufnebenkosten sind niedriger als in Deutschland. Es gibt keine Grunderwerbsteuer im klassischen Sinne. Stattdessen fällt eine Registrierungsgebühr (tinglysningsafgift) von 0,6 Prozent des Kaufpreises plus 1.850 DKK an. Notarkosten gibt es nicht, weil es in Dänemark keine Notare gibt. Die Kaufverträge werden von Anwälten erstellt. Die Anwaltskosten liegen bei 5.000 bis 15.000 DKK (670 bis 2.010 EUR).

Beim Kauf einer Andelsbolig gelten besondere Regeln. Du brauchst in der Regel die Zustimmung der Generalversammlung (generalforsamling) der Genossenschaft. Die Finanzierung ist komplizierter, weil Banken eine Andelsbolig nicht als klassische Sicherheit akzeptieren. Einige Banken bieten spezielle Andelslån (Genossenschaftsdarlehen) an. Der Zinssatz ist in der Regel höher als bei einem Realkreditlån für eine Ejerbolig.

Betrug bei der Wohnungssuche erkennen

Der angespannte Wohnungsmarkt zieht leider auch Betrüger an. Besonders Neuankömmlinge, die den Markt nicht kennen, sind gefährdet. Hier die wichtigsten Warnsignale:

Zahle niemals Geld, bevor du die Wohnung gesehen hast und den Vermieter persönlich getroffen hast. Ein seriöser Vermieter wird dich immer zu einer Besichtigung einladen, bevor ein Vertrag unterzeichnet wird. Wenn jemand dich auffordert, per Überweisung zu zahlen, bevor du einziehen kannst, ist es mit hoher Wahrscheinlichkeit Betrug.

Sei misstrauisch bei Angeboten, die deutlich unter dem Marktpreis liegen. Eine Dreizimmerwohnung im Zentrum von Kopenhagen für 4.000 DKK im Monat gibt es nicht. Auch Vermieter, die angeben, im Ausland zu leben und den Schlüssel per Post schicken wollen, sind fast immer Betrüger.

Prüfe den Vermieter, bevor du einen Vertrag unterschreibst. Im dänischen Grundbuch (tingbogen) kannst du nachschauen, wer Eigentümer der Wohnung ist. Der Zugang ist über tinglysning.dk möglich und kostet eine kleine Gebühr. Wenn der angebliche Vermieter nicht als Eigentümer eingetragen ist, solltest du nachfragen.

Im Zweifelsfall wende dich an die dänische Mietervereinigung (Lejernes Landsorganisation, LLO). Sie bietet Beratung für Mieter an und kann dir helfen, einen Mietvertrag zu prüfen. Die Mitgliedschaft kostet rund 500 DKK (67 EUR) pro Jahr und umfasst juristische Beratung bei Mietstreitigkeiten.

Häufig gestellte Fragen

Weiterführende Informationen

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